Placements | Immobilier | sujet : Immobilier

Bonjour Providence,

Ne s'agit il pas en fait d'un désengagement de l'Etat, qui se défausse de plus en plus sur les collectivités locales d'une part, et sur le privé (loi Besson = obligation de location sous condition de revenus du locataire)

Il y a un an, je posais le problème d'un éventuel crack immobilier (sous le pseudo pm66fr)

Ce qui semblait à tous inconcevable !

Or, dans notre région, nous sommes quasiment en position de crack, c'est à dire :

1 - HAUSSE DES PRIX

Les prix ont augmenté de l'ordre de 30 % sur les deux dernières années, presque 50 % sur les 5 ans

Et le prix des terrains a flambé encore plus, d'autant qu'avec les lois sur la prévention des inondations les terrains se sont raréfiés

Les prix sont arrivés à un tel point que les autochtones ne peuvent plus acheter de l'occasion ni construire du neuf

Seuls les étrangers font actuellement vivre le marché

2 - GEL DES VENTES

Dans l'occasion, on constate sur les 6 derniers mois que les ventes sont quasi-gelées

---> Les vendeurs en sont encore à demander des prix "flambés", c'est à dire en trop nette augmentation par rapport aux prix du marché possible : pour l'instant, ils ne sont pas conscient de la surévaluation de leur bien par rapport au marché.

---> Les acheteurs n'ont pas les moyens de payer, donc d'acheter
et le revenu moyen ne risque pas d'augmenter suboitement
Le chomage ne va pas s'améliorer dans la réalité, ni les salaires être revalorisés, tandis que les impôts et prélévements vont augmenter fortement une fois de plus après les élections

3 - CRACK EN VUE

Les vendeurs vont tenir leurs prix jusqu'au printemps, époque à laquelle on "vend aux parisiens et autres touristes" au prix fort.

Sans s'apercevoir que ces derniers, traditionnelle pompe à fric des régions du sud, n'ont plus les moyens d'acheter eux aussi

Ils vont passer à côté de vente "à prix normal" vers des autochtones ...

Enfin, à un moment donné, ils seront obligés de vendre en catastrophe (pour payer leur nouvelle acquisition par exemple), mettons à partir du 3e trimestre 2004.

A ce moment donc, on va assister à une baisse des prix, qui semble encore incroyable à ce jour.

Or c'est à cette même époque que les taux risquent d'augmenter (le dollar reprenant du poil de la bête après les élections américaines, vers novembre 2004)

Et l'effet boule de neige risque de se produire : le vendeur sera toujours un petit peu en retard dans son prix par rapport à la baisse espérée de l'acheteur ... et les cours des maisons s'effondrera

Mais attention, s'effondrer, en matière immobilière, c'est revenir aux prix de 1999, soit environ 20 à 40 % de baisse, pas plus.

Qu'en pensez vous ?

J'ai une histoire incroyable mais vraie.
J'ai une petite maison dans une ville célèbre du Pas de Calais.
Cette semaine nous sommes en période de vacances scolaires.
Alors mardi dernier en pleine aprés-midi, cinq ou six adolescents ont percé un trou dans les murs de ma maison (le trou 5m2 environ).
Question subsidiaire : ont ils été poursuivis, inquiétés par la police et la justice?
vive l'immobilier social, vous comprenez sans doute pourquoi l'état veut vendre ses immeubles.
A+
au fait la ville évoquée n'est ni Beyrouth, ni un quartier du Bronx,
c'est en France et en 2004

Crach de l'immobilier ? Voici l'opinion d'un amatteur:

Si vous me permettez, je voudrais revenir sur la dernière crise de l'immobilier, celle qui a commencé en 1989/1990. A cet époque, le sommet du marché, juste avant sa déscente qui a commencé en 1991, on entendait des prix comme 35 000 F/M2 couramment à Paris. Mais le taux d'intérêt était de minimum 11-12%!

Or, le marché de l'immobilier est fortement corrélé au taux d'intérêt. Je ne crois pas, dans les conditions actuelles (taux environ 3-4%, le plus bas vu depuis trés longtemps) que l'immobilier connaisse un crach comme au début des années 90. Surtout que ces taux ne seront pas en hausse avant quelque temps: peut être 2 ou 3 ans. La crise ne touchera l'immobilier, àmha, que lorsque l'on reviendra à des taux d'intérêts prohibitifs.

Je poste ici le graph de Klepierre sur 10 ans, qui me paraît refléter correctement le profil du marché.



Merci de vos commentaires et contradictions.

@+

Bonjour MKCHI,
plutôt d'accord avec ton analyse. Deux sources possibles à un Krach immobilier, un crédit crunch soudain ( les banques ne prêtent plus), une forte hausse des taux d'intérêt non motivée par un retour de l'inflation ( conflit de changes avec déclenchement de hausse de taux courts).
Le vieux que je suis, a vécu des attaques contre le franc. Quand tu es en variable indéxé sur Pibor trois mois, tu as des sueurs froides et des palpitations cardiaques .
A+

Salut Exjoueur et providence !

Je pense que la vente des logement sociaux est le moyen idéal de joindre l'utile (récupérer environ 4 milliard d'euros / ans) à l'agréable (faire du social). N'oubliez pas que l'état cherche désespérement de l'argent en ce moment !

Concernant un "krach" :
Il n'y a pas qu'en France que le retour de baton menace.
Je rentre tout juste de République Tchèque, et un 100m² sur la vieille ville de Pragues est à vendre pour 400.000 Euros.
Pour info, le salaire moyen est de 500 Euro par mois, le taux hypo variable est à 4% et le chomage à 10% (une TVA à 22%) !!!!!
Pour la Roumanie, c'est encore pire.
Les professionnels de l'immobilier pensaient l'année dernière que celui-ci nous arriverait de Grande Bretagne, mais je pense, et je constate que les prémisses arrivent içi en France - et en primeur -
Depuis début Janvier, les actes notariés sont en baisse significative (une première depuis plusieurs années).

Selon moi, le "Krach" de l'immobilier va tout simplement venir d'une rumeur ..... de Krach !
C'est ce qui est en train de se produire en France.
Qui va investir dans l'immobilier sur des rumeurs des baisses des prix ?!
Quelle famille va faire l'investissement de toute une vie sur des rumeurs d'achat au plus haut avec risque de retournement de tendance ?

Et dans le cas d'une chute des ventes, qui va financièrement supporter les stocks de logements invendus ?

- cela ne vous rappel-t-il rien !?

;o)

Pour ma part, mieux vaut se réfugier sur des micro-marchés marginaux tel que la Suisse, le Luxembourg ... ou Monaco. Dans ces endroits, une crise se traduit - au pire - par une stagnation des prix (les intervenants ont, içi plus qu'ailleurs, les moyens d'attendre). La grande bretagne, avec une économie saine, me semble aussi être à l'abris.

Comme Alambic9, je pense que de toute manière, le marché de l'immobilier à une détente extrèmement lente, les sommes en jeux étant souvent importantes, et les transactions de longue haleine, il faut considérer que le feux couve de manière sérieuse et couvera encore pendant de long mois.
Avec, évidement, les interventions bien intentionné des professionnels du secteurs qui sauront vous expliquer de manière convainquante que "tous va bien Madame la Marquise".
Merci à Providence pour ce sujet passionant !

La conséquence logique d'un krach boursier lorsqu'un récession ou un fort ralentissemnt économique se produit,est des plus habituels.Il n'y a pas de raison qu'on y échappe.
Mais le fait qu'il ne se soit pas produit et que le sprix de l'immobilier aient fortement augmentés est-il le signe de la solidité de ce marché ou d'une épouvantable bulle?Je ne sais psa.Mais en lisant le message de Kermi,si les prix dans plusieurs pays d'Europe de l'Est sont aussi fous,il n'y a rationnellement aucune possibilité de considérer que le marché soit là-bas sain.

J'ai cru comprendre MKCHI que les prix avaient augmentés en France à la différence de la fin des années 80,sur tout le territoire et pas uniquement à Paris.La hausse actuelle n'est pas qu'un phénomène de bulle.Il faudrait connaître dès lors la proportion d'emprunts à taux fixe et à taux variables,pour essayer d'estimer les conséquences d'une remontée des taux.

Bonjour,

Je me sens tres concerne par cette discussion, car je viens de signer une promesse d'achat pour une somme tres importante dans la region parisienne. Je vous avouerai que je dors mal depuis cette signature car, meme si le bien sur lequel je me porte acquereur est a mon avis en dessous de son cours de marche actuel (environ 10-15%), nous savons tous que cela ne veut pas dire grand chose en cas de krach.

Mais il y a 2-3 points qui me rassurent un petit peu:
- je viens d'acheter dans un micro-marche tres prise et ou l'offre est structurellement tres faible (le Vesinet, pour ceux qui connaissent...)
- ce n'est pas un achat a but locatif, donc, contraitement a beaucoup qui ont achete dans un but de defiscalisation (loi Besson), je ne suis pas dependant du marche de la location
- comme le mentionnait MKCHI, il faudrait un veritable credit crunch pour que le marche soit heurte, et j'ai du mal a voir un retour a un environnement de taux courts a deux chiffres, voire superieur a 7-8% en l'absence d'une forte inflation ou d'une crise monetaire majeure.

Cela fait maintenant plusieurs jours que je me demande si je fais une grosse betise, et que j'essaye d'evaluer mon "downside" potentiel. Vos avis seraient les bienvenus.

Cordialement
Darko

Bonjour,

Idem Klepierre voyez ci-dessous Kaufmann et Broad.
De la folie !!!!


Les prix à Paris semble aujourd'hui se tasser
Est ce le signe que la descente est engagée ou simplement une pause dans la formation de la bulle ?

image introuvable ou format inconnu

Au USA , devant le tassement de la folie d'achat immobiliers le gouvernement Bush vient de faire passer le "Zero-Down Payment Act" (février 2004).
Ce qui correspond vaguement à nos "frais de notaire". Ils sont désormais réduit (à l'assurance groso modo) donnant la possibilité d'acheter pratiquement sans aucun apport cash ...
Tout est bon pour une élection .. même d'encourager le défaut de paiement



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Some Question Zero-Down Plan
by Lew Sichelman


Rep. Pat Tiberi, R-Ohio, wasted no time in introducing legislation last week that would eliminate the downpayment requirement for families and individuals who buy a home with loans insured by the Federal Housing Administration.

Practically before the ink was dry on the Bush Administration's budget proposal for a zero downpayment FHA mortgage, Rep. Tiberi and nine co-sponsors, including fellow Ohio Republicans Michael Oxley and Robert Ney, tossed legislation into the hopper that the GOP says will unlock the door to home ownership for 150,000 families a year, mostly first-timers and mainly minorities.

But not everyone is enamored with the idea, which was first announced at the National Association of Home Builders' annual convention in Las Vegas last month.

For example, the National Multi-Housing Council, which represents apartment builders and owners, questions the wisdom of making "homeownership at any cost" the centerpiece of America's housing policy.

Even though NMHC is an advocate for the rental housing industry, it usually doesn't take on homeownership. After all, says spokesperson Kim Duty, "we know it rates up there with apple pie and motherhood and that people will just assume that we are simply motivated by self interest."

The group also agrees that homeownership is a worthy goal. "Shoot," says Duty, "several of our members offer rent-to-own programs."

But with nothing-down FHA loans now on the table, NMHC feels it has to speak up.

"This thinly-veiled attempt to woo voters in an election year is likely to do more harm than good to the very households they claim to be helping," Duty says. "FHA foreclosures are already at record levels -- more than double the average foreclosure rate for the past 20 years. It's bad enough that the average FHA foreclosure costs each family $7,200. But there is also a ripple effect. When you factor in the losses to all the other stakeholders -- lenders, insurers, states and local communities who lose tax revenue -- the average cost (estimated back in 1995) for each FHA foreclosure is $73,000.

J'oubliais , le sénateur qui a poussé le projet s'appelle Tiberi.
ça ne s'invente pas !!!

Le lien taux d'intéret - prix immobilier est évident, mais il faut analyser l'immobilier comme un marché tout ce qu'il y a de plus ordinaire ou l'offre et la demande régule les prix.
Jusqu'à maintenant, les vendeurs avaient la main et dictaient les prix. Je pense que cette période - car il s'agit d'une période - est maintenant terminé, les acheteurs sont en train de reprendre la main.
L'immobilier industriel est d'ailleurs sinistré en France et cela à toujours été un signe précurseur.

Contrairement aux marchés financiers, les relations acheteurs/vendeurs sont directes dans l'immobilier et les produits innombrables sont difficilement comparables. De plus, en fonction de l'activité désignée pour un bien immobilier, les taux de rendement sont TRES différents. J'exige personnellement un rendement de 10% mini net. Ceci est impossible sur la France (je ne suis pas acheteur sur la France depuis 4 ans).

Pour répondre à Providence :
La proportion taux variable/fixe n'a que peu d'importance en cas de retournement de tendance. Un bien immobilier sur deux est acheté par un investisseur sur la France en ce moment.
Le taux auquel sera acheté un bien qui "perd" de la valeur n'a pas d'importance.
Il est à noter que le rendement de l'immobilier est très faible en France, mis à part la plus value (fortement taxée), l'exploitation d'un bien immobilier, à destination d'habitation ou commercial, est une entreprise extrèmement hasardeuse. En plus, les interventions répétées de l'état dans ce secteur sous forme de liquidation de patrimoine national (logement HCL, SNCF, France Telecom ...) ou d'incitations fiscales sont dévastatrices.
D'après moi, il faut comprendre que l'investissement dans l'immobilier en France correspond à un désaroi des investisseurs français qui acceptent un rendement quasi nul voir même négatif avec pour seul consolation le sentiment d'investir dans quelque chose de dur-able. La pierre à toujours fait rêver les frileux !
;o)
Que ce passera-t-il lorsque que les investisseurs se retireront du marché ?
Les stock d'invendus vont grossir, les banques qui soutiennent les promoteurs vont prendre peur, distriburont de plus en plus difficilement de prets immobiliers à leurs clients (qui auront du mal à garantir le pret avec un bien qui se dévalorise) et qui ainsi etouffera d'avantage encore le marché de l'immobilier en sciant la deuxième branche sur laquelle il est assis
Ceci est ineluctable - tout comme l'explosion de la bulle internet - la seule question qu'il faut se poser est quand cela arrivera-t-il ?
Il faut être patient et attendre le jour de la GRANDE BRADERIE (qui durera plusieurs années).

citation :

---

Citation de kermit

Le lien taux d'intéret - prix immobilier est évident, mais il faut analyser l'immobilier comme un marché tout ce qu'il y a de plus ordinaire ou l'offre et la demande régule les prix.
Jusqu'à maintenant, les vendeurs avaient la main et dictaient les prix. Je pense que cette période - car il s'agit d'une période - est maintenant terminé, les acheteurs sont en train de reprendre la main.
L'immobilier industriel est d'ailleurs sinistré en France et cela à toujours été un signe précurseur.

Contrairement aux marchés financiers, les relations acheteurs/vendeurs sont directes dans l'immobilier et les produits innombrables sont difficilement comparables. De plus, en fonction de l'activité désignée pour un bien immobilier, les taux de rendement sont TRES différents. J'exige personnellement un rendement de 10% mini net. Ceci est impossible sur la France (je ne suis pas acheteur sur la France depuis 4 ans).

Pour répondre à Providence :
La proportion taux variable/fixe n'a que peu d'importance en cas de retournement de tendance. Un bien immobilier sur deux est acheté par un investisseur sur la France en ce moment.
Le taux auquel sera acheté un bien qui "perd" de la valeur n'a pas d'importance.
Il est à noter que le rendement de l'immobilier est très faible en France, mis à part la plus value (fortement taxée), l'exploitation d'un bien immobilier, à destination d'habitation ou commercial, est une entreprise extrèmement hasardeuse. En plus, les interventions répétées de l'état dans ce secteur sous forme de liquidation de patrimoine national (logement HCL, SNCF, France Telecom ...) ou d'incitations fiscales sont dévastatrices.
D'après moi, il faut comprendre que l'investissement dans l'immobilier en France correspond à un désaroi des investisseurs français qui acceptent un rendement quasi nul voir même négatif avec pour seul consolation le sentiment d'investir dans quelque chose de dur-able. La pierre à toujours fait rêver les frileux !
;o)
Que ce passera-t-il lorsque que les investisseurs se retireront du marché ?
Les stock d'invendus vont grossir, les banques qui soutiennent les promoteurs vont prendre peur, distriburont de plus en plus difficilement de prets immobiliers à leurs clients (qui auront du mal à garantir le pret avec un bien qui se dévalorise) et qui ainsi etouffera d'avantage encore le marché de l'immobilier en sciant la deuxième branche sur laquelle il est assis
Ceci est ineluctable - tout comme l'explosion de la bulle internet - la seule question qu'il faut se poser est quand cela arrivera-t-il ?
Il faut être patient et attendre le jour de la GRANDE BRADERIE (qui durera plusieurs années).

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une indication pratique : journaux gratuits, annonces des agences, j'ai commencé à voir des annonces "prix en baisse"
perso j'ai acheté de 1991 à 1996, vendeur de 1999 à 2004,
A+

OK, vos messages m'ont convaincu... Je laisse tomber la region parisienne et je m'achete un chateau en Normandie a la place...

Bonjour Kermit,

La proportion taux variable/fixe n'a que peu d'importance en cas de retournement de tendance. Un bien immobilier sur deux est acheté par un investisseur sur la France en ce moment.

Il me semblait pourtant que cela devrait avoir une influence sur les opérations de logement locatifs effectuées par les particuliers.En sens inverse,une hausse de taux d'intérêts avec des prêts à taux fixe devrait être dévastateur pour les banques.

Que ce passera-t-il lorsque que les investisseurs se retireront du marché ?
Les stock d'invendus vont grossir, les banques qui soutiennent les promoteurs vont prendre peur, distriburont de plus en plus difficilement de prets immobiliers à leurs clients (qui auront du mal à garantir le pret avec un bien qui se dévalorise) et qui ainsi etouffera d'avantage encore le marché de l'immobilier en sciant la deuxième branche sur laquelle il est assis
Ceci est ineluctable - tout comme l'explosion de la bulle internet - la seule question qu'il faut se poser est quand cela arrivera-t-il ?
Il faut être patient et attendre le jour de la GRANDE BRADERIE (qui durera plusieurs années).
Curieusement c'est une bonne nouvelle pour moi,mais je comprend que cela ne le soit pas du tout pour une personne qui viens d'acheter.J'ai une soeur qui voulait acheter depuis 3 ans à Paris,qui ne l'a pas fait car elle trouvait les prix trop chers et qui commençait le regretter voyant tout augmenter sans cesse.Je n'ai plus à lui dire quand elle me posera la question sur quoi investir d'attendre encore un peu.

Salut Providence,
En France, la pratique du taux variable concerne les investisseurs désirant une possibilité de remboursement anticipé. Le différentiel de taux fixe/variable est faible alors que le risque de retournement est lui bien réel. L'écrasante majorité des prets en france est en taux fixe ou capés - il serait d'ailleurs intéressant d'avoir des statistique sur ce rapport -
Mais en cas de baisse des prix généralisé de l'immobilier, rien n'y fera, ni le taux, ni le rapport emprunts taux fixe/variabble.

Achèterais-tu un bien immobilier en période de baisse des prix avec un taux nul fixe ?

Le problème dans l'immobilier d'habitation est qu'une famille s'endette toujours aux taquets pour sa résidence principale. Comme l'a fait remarqué Alambic9, les charges pesant sur ces familles va augmenter (surtout les charges "locales" - attendez-vous à un doublement des impots locaux sur les 5 prochaines années) et que leur ressources ont de fortes chances de diminuer - voir de disparaitre -. Donc, même si le taux est fixe, la capacité moyenne à rembourser des familles est ,elle ,variable et plutot orienté vers la baisse alors que jusqu'à un récent passé, cette capacité était en constante augmentation.

Achèterais-tu un bien immobilier en période de baisse des prix avec un taux nul fixe ?
L'idéal serait d'acheter quand le prix commencent à remonter,lorsqu'on a la possibilité d'attendre.Si je devais acheter un bien immobilier ce serait à priori pour en faire ma résidence principale.Le facteur principale que je devrais prendre en compte c'est la différence entre les loyers que je devrais payer pour être locataire et les remboursemnts pour devenir propriétaire.Donc la réponse est oui,surtout si le taux nul est proche de zéro.La réponse serait négative si le pays connaissait un forte inflation répercutée sur les taux d'intérêts et que seuls les prix de l'immobilier baissaient.

Faire de l'immobilier locatif comme font beaucoup de gens en France dont mes parents ne me tente pas vraiment,à moins que mon patrimoine ne grossisse beaucoup et que je cherche à le diversifier.