Quand le bâtiment va, tout va !

Vieille formule pleine de bon sens !

L'inverse est il vrai ?

Si la réponse est affirmative alors il va falloir se préoccuper de notre avenir !

Ainsi vous avez tous noté récemment la baisse de 30% depuis son plus haut de l'indice immobilier de Philadelphie (HGX) :

Fig1.

En prime cet indice nous a fait un superbe triangle de sommet, « textbook » comme disent les bretons !

Fig2.

Dans cet indice on y trouve 20 grands de l'immobilier :

Fig3.

Comme par exemple TOLL BROTHERS (#6 Mds $ de CA) qui est positionné sur les maisons ou immeubles de luxe.

Fig4.

Depuis son top à l'été 2005, cette valeur a perdu ... plus de 50% de sa valeur, à l'image de la majorité des composants de cet indice.

Toutes ces valeurs présentent le même profil caractéristique de la formation d'une bulle : une montée exponentielle (une droite en échelle semi-log ... le seul usage de cette échelle en AT : pour identifier des bulles).

On retrouve d'ailleurs ce type de courbe chez nous aussi. Par exemple Kaufman et Broad :

Fig5.

Aura-t-elle la même destinée ?

Il semble donc que l'immobilier soit, du moins aux Etats-Unis, à un tournant. (par ailleurs les chiffres des ventes et des mises en chantier le confirment aussi)

C'est particulièrement important lorsque l'on connait le rôle central joué ces dernières années par l'immobilier dans le soutien à l'économie américaine.

En effet, la consommation des ménages représente 2/3 du PIB américain. Il est de notoriété publique que les ménages américains (à l'image de leur gouvernement) sont particulièrement endettés avec de surcroit un taux d'épargne quasi nul.

Dans la panoplie des techniques mises en oeuvre par les ménages, il y en a de particulièrement imaginatives.

Ainsi la possibilité d'emprunter sur la plus-value potentielle de la maison au prix du marché, ou bien d'emprunter la différence entre un portefeuille d'actions et la valeur au prix du marché de la maison ... (J'ai cru comprendre qu'un homme politique français voulait s'inspirer de ce système ... Par pitié qu'on nous en préserve !)

Selon Alan Greenspan¹ ces extractions de liquidités (Equity extraction , sur des plus-values latentes et non réelles) sont affectées pour le tiers de leur montant à la consommation, et représentent à elles seules les 4/5 de l'augmentation de la dette hypothéquée.

Vous avez donc fait le lien.

Une consommation qui soutien les 2/3 du PIB, d'un côté, une consommation soutenue par 1/4 des prêts immobiliers sous hypothèque (j'ai arrondi : ¼# 1/3x4/5) de l'autre.

En faisant un raccourci rapide (qu'il ne faudrait pas faire mais je le fais néanmoins pour faciliter la compréhension), l'immobilier soutien au bas mot 1/6 du PIB; d'où l'importance de regarder cet indice.

Mais d'où vient cette soudaine baisse des valeurs immobilières ?

Tout simplement d'un changement profond dans la tendance des taux longs.

Des années de taux anormalement bas ont conduit à l'explosion des prix de l'immobilier des deux côtés de l'Atlantique.

La récente hausse de ces taux met les emprunteurs dans une situation difficile (augmentation des mensualités des prêts à taux variable). Les emprunteurs rognent sur leurs dépenses de consommation courante et les nouveaux acquéreurs rebutent à acheter ou font des choix qui pèsent sur la consommation aussi.

Ainsi après des années « accomodantes » (c'est le terme employé communément par les économistes, mais en la matière il faut comprendre suicidaire) le ton est à la hausse comme le montre bien le graphique long terme des taux US à 10ans :

Fig6.

En regardant ce graphique je me souviens encore du jour où, comme beaucoup d'entre nous, j'ai signé chez le notaire (et j'étais très content) un emprunt à 13% !!!

et pour ceux qui crois que cette époque est révolue, je leur dis ... profitez bien des taux actuels !

En effet, lorsque l'on regarde de plus près, on constate que les taux long (30ans TYX) ont cassé récemment leur droite de résistance baissière :

Fig7.

Même si à court/moyen terme il est probable, compte-tenu de la saturation des indicateurs, que les cours reviennent visiter cette droite, les lois de la symétrie (ou effet de balançoire) devraient ensuite, et très probablement, les emmener très au nord.

Cette baisse des taux correspond assez bien au scenario d'un marché actions baissier à MT (je ne dis pas non plus qu'il sera haussier après !).

Aujourd'hui toute l'attention doit donc se porter, à mon humble avis, sur la consommation des ménages américains.

C'est de là que devrait venir le deuxième signal d'alerte !

Bonne semaine

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 1 : http://www.federalreserve.gov/BOARDDOCS/SPEECHES/2005/200509262/default.htm

Remarks by Chairman Alan GreenspanMortgage bankingTo the American Bankers Association Annual Convention, Palm Desert, California (via satellite)September 26, 2005

extraits choisis :

According to data recently developed by Jim Kennedy of the Federal Reserve Board staff, and me, discretionary extraction of home equity accounts for about four-fifths of the rise in home mortgage debt.

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Survey data suggest that approximately a fourth to a third of the value of home equity loans and cash-outs finances personal consumption expenditures directly.⁴ Another fourth funds repayment of nonmortgage debt that had been used, in effect, as bridge financing, predominantly of personal consumption expenditures.⁵ Home mortgage debt is thus the final source of funding of some consumer outlays originally financed by extensions of credit card and other consumer debt.

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Nonetheless, it is difficult to dismiss the conclusion that a significant amount of consumption is driven by capital gains on some combination of both stocks and residences, with the latter being financed predominantly by home equity extraction.

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If so, leaving aside the effect of equity prices on consumption, should mortgage interest rates rise or home affordability be further stretched, home turnover and mortgage refinancing cash-outs would decline as would equity extraction and, presumably, consumption expenditure growth. The personal saving rate, accordingly, would rise.

Carrying the hypothesis further, imports of consumer goods would surely decline as would those imported intermediate products that support them. And one would assume that the U.S. trade and current account deficits would shrink as well, all else being equal.

In summary, it is encouraging to find that, despite the rapid growth of mortgage debt, only a small fraction of households across the country have loan-to-value ratios greater than 90 percent. Thus, the vast majority of homeowners have a sizable equity cushion with which to absorb a potential decline in house prices. In addition, the LTVs (loan-to-value ratio) for recent homebuyers appear to be lower in those states that have experienced the most explosive run-up in house prices and that, conceivably, could be at risk for the largest price reversal. That said, the situation clearly will require our ongoing scrutiny in the period ahead, lest more adverse trends emerge.

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