Êtes vous surpris par l'actualité ? Vous ne lisez pas Pro-AT alors !

L'immobilier en recul, avec une chute des ventes de logements neufs vertigineuse. Lorsque j'ai publié mon commentaire «Immobilier français ... quel risque ? » en octobre 2007, certains me soutenaient mordicus que la France serait « immunisée » ... façon nuage de Tchernobyl !

La réalité est bien différente à la lueur des chiffres qui commencent à parler : un recul de 28% au 1er trimestre 2008 en comparaison avec le même trimestre de 2007.

Et encore nous sommes, à mon sens bien loin d'avoir purger l'excès ! Et pourtant les commentaires des professionnels de l'immobilier devant ce chiffre catastrophique des ventes affichent un bel optimisme sur l'avenir des prix : soit ils mentent, soit ils sont idiots ! Je penche pour la première alternative.

Regardez ce graphique. On a l'habitude de dire qu'un dessin vaut mille mots ... celui-ci en vaut cent mille !

Fig1.

Ce graphique un peu particulier utilise en ordonnées le nombre des transactions immobilières réalisées par les ménages et en abscisses le prix du m² ancien corrigé de l'effet de revenu. Sur le graphique lui même sont portées les années correspondant à ces deux mesures.
Il est flagrant que ce « spaghetti » se démène de 1980 à 2002 entre deux bornes. Une borne inférieure située autour de 95 € le m² correspondant à un niveau très bon marché de l'immobilier, et un niveau supérieur vers 120 € le m² correspondant à un niveau où l'immobilier devient cher par rapport aux revenus des ménages.
Si vous avez chaussé votre paire de lunettes préférée vous ne pouvez pas manquer de remarquer l'excroissance unique née en 2002 et qui se « propage » jusqu'à nos jours (la dernière mesure sur ce graphique est 2005 mais je n'ai pas de mal à imaginer où se situe 2007 sur ce graphique).

Appréciez l'éxagération : en 2005 le prix moyen du m² était près de 30% au dessus des niveaux les plus chers des années 80 et 90.

Et donc aujourd'hui les professionnels de l'immobilier viennent nous expliquer que certes les ventes de logements neufs sont en chute libre mais que les prix vont rester à ce niveau alors même que les revenus des ménages commencent à être sérieusement rognés par l'inflation des prix au détail. Vous les croyez, vous ?

De l'autre côté de l'Atlantique et comme Pro-AT vous l'avait annoncé il y a bien longtemps, la fièvre des subprimes gagnent les autres types de prêts immobiliers. Ainsi Standard & Poor vient de dégrader la notation de 1326 produits titrisés adossés à des prêts immobiliers Alt-A représentant un montant total de 34 milliards de dollars (et 567 notés AAA sont mis sous surveillance).

Les bancaires n'ont donc pas fini de déguster des deux côtés de l'Atlantique.

L'actualité c'est aussi cet os sur lequel les medias se sont jetés : l'INSEE vient de sortir une projection démographique de la France à l'horizon 2050. La belle affaire !!!

“En 2050, la France métropolitaine compterait entre 61 et 79 millions d’habitants selon les hypothèses de fécondité, de mortalité et de migrations retenues.
[...]
En 2050, près d’un habitant sur trois aurait plus de 60 ans, contre un sur cinq en 2005.
[...]
Au 1er janvier 2050, la France compterait alors sept habitants âgés de 60 ans ou plus pour dix habitants de 20 à 59 ans. Ce ratio aurait presque doublé en 45 ans.”

L'ONU sort régulièrement une étude sur le sujet. Celle de 2001, oui 2001, donnait déjà ces mêmes résultats alarmants. J'ai eu l'occasion début 2004 de vous en parler.

Mais ce qui me navre c'est que cette étude a été salué par les médias audiovisuels non seulement comme une nouveauté mais surtout comme une bonne nouvelle, ne retenant que cette phrase de l'introduction « Il [le vieillissement de la population métropolitaine d’ici 2050] resterait toutefois moins marqué que celui de la plupart des pays européens. ». Ou exprimé différemment, quelle importance que l'on se noie du moment que d'autres se noient avant nous !

Vous connaissez maintenant mon credo, nous vivons une époque exceptionnelle sans équivalent dans l'histoire de l'humanité. Trois évènements majeurs surviennent en même temps :

• une explosion démographique au niveau planétaire avec une proportion croissante de populations âgées

• un endettement d'ores et déjà massif des états où le vieillissement sera le plus marqué

• la raréfaction de la source d'énergie primaire, le pétrole, à l'origine du plus formidable taux de développement économique de l'humanité, alors que son remplacement n'a pas été anticipé.

Dans ces conditions comment peut-on se réjouir de voir passer le ratio entre personnes de plus de 60 ans et actifs passer de 40% en 2006 à 70% en 2050 ou bien encore le ratio entre tous les « inactifs » (jeunes plus retraités) et les actifs passer de 85% à 120% ? C'est à dire que 5 actifs devront subvenir par leur travail (donc par l'impôt) aux besoins (social, retraite, médecine, éducation ...) de 6 jeunes ou retraités.
Fig2.
Fig3

Est-ce vraiment une consolation pour les français que l'Italie ou l'Espagne voit ce premier ratio passer quasiment à 100% en 2050 ? C'est à dire que chaque actif devra « soutenir » un retraité.

Fig4.

Alors que beaucoup de français semblent ne pas avoir encore compris l'enjeu réel des débats autour de l'allongement de la durée du travail, de l'allongement de l'âge de la retraite ou de la nécessaire rationalisation des dépenses de l'état, il aurait été sain et bénéfique que les médias se saisissent de cette information pour faire un peu de pédagogie... même si elle n'était pas nouvelle. Il est vrai que ça ferait de la peine ... et ce n'est pas vendeur de faire de la peine.

Dommage pour les jeunes !

Le scenario de David Hackett FISCHER dont je vous avais donné quelques extraits dans mon commentaire « Phase 4 ou pas ? » reste, malheureusement, d'une redoutable actualité.


Bonne semaine à toutes et à tous et rendez-vous à Aix en Provence (sous le soleil) vendredi prochain