L'immobilier en France

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Posté par Roque le 11-08-2007 16:11:28

Je vous avais promis des informations sur l'immobilier français les voici !

Néanmoins et avant de commencer je tiens à préciser que ces informations sont loin de constituer une analyse du marché de l'immobilier en France. Le moins que l'on puisse dire est que l'immobilier n'est pas un marché homogène. Il existe en effet une multitude de marchés, par exemple selon la localisation du bien (Lille ou Nice, en ville ou à la campagne, près des écoles ou dans une ZI) ou selon sa destination (résidence principale, résidence étudiant, bureau ...). Chaque marché a des caractéristiques propres.

Les informations proviennent des sites de l'INSEE et du ministère de l'Equipement pour ce qui concerne l'immobilier neuf, et de monsieur Jacques Friggit du ministère de l'équipement (Conseil Général des Ponts et Chaussées), auteur de nombreuses études sur l'immobilier¹, et de l'INSEE pour l'ancien.

Commençons par le neuf et l'évolution des permis de construire.

L'historique de l'INSEE montre une pause dans la croissance continue depuis fin 2002 du nombre de permis de construire, notamment dans le secteur collectif.

Fig1.

Cette pause est à rapprocher de l'envolée des stocks de produits neufs que vous pouvez constater sur ce graphique mettant en perspective ventes et stocks (en données annuelles) à fin 2006:

fig2.

À la lecture des dernières données trimestrielles le stock est désormais quasiment au niveau de 2000 calculé en pourcentage des ventes réalisées.

Ces ventes se répartissent en deux grands segments (il y en a d'autres mais je ne les passe pas en revue):

- les maisons individuelles

fig3.

- les appartements

fig4

Sur ces deux segments de marché les stocks repartent à la hausse depuis mi-2003 et atteignent les niveaux de 1994. Vous noterez au passage sur les graphiques l'effet de la baisse des ventes à la fin des années 1980 sur les prix et sur les stocks.

À ce stade on constate donc qu'aujourd'hui la situation est à peu près identique à celle des années 80 : envolée des prix, des stocks et des ventes.

Pour un investisseur la question qui se pose est de savoir s'il est en présence d'une bulle ou si la situation est encore favorable pour une entrée.

Pour tenter d'y répondre on peut comparer l'évolution des prix à celle de l'indice des prix à la consommation par exemple :

fig5.

Le graphique ci-dessus montre que les prix immobilier ont augmenté d'un facteur 2,5 à 3 entre 1985 et 2007 alors que le coût de la vie augmentait d'un facteur 1,6.

Comparés à un investissement en Bourse, les prix de l'immobilier paraissent néanmoins plus raisonnables :

fig6.

Le placement boursier l'emporte avec un facteur d'accroissement de 4,5 entre 1991 et 2007 alors que les prix immobiliers affichent un facteur 1,7 à 2.

On serait donc tenté de dire ... pas de bulle !

Mais, et pour prendre une illustration, faut-il mieux mettre sa main sur un four à 500° ou dans du magma à 1000° ?

Jettons un oeil sur l'ancien où nous devrions trouver un élément pour éclairer notre réflexion.

L'évolution des prix des transactions dans l'immobilier ancien a été légèrement plus forte que dans le neuf.

Fig7.

Sur la période 2000-2007 les prix de l'ancien ont progressé d'un facteur 2 à 2,4 et depuis 1992 d'environ 2,3 à 2,8.

Mais ce qui est intéressant c'est la situation actuelle des prix par rapport à la tendance historique de long terme.

J'ai déjà évoqué cette notion pour les actions (indices) pour montrer que la situation actuelle était tout à fait anormale en évoluant très au dessus de la tendance naturelle de croissance des profits observée depuis 1900.

Pour l'immobilier français Jacques Frigitt met en évidence sur des séries longues une pente naturelle de 1,4% par an autour de laquelle les prix (corrigés de l'inflation) évoluent.

fig8.

Comme le montre son graphique, l'indice des prix de l'immobilier (en fait son graphique est à jour des données de 2004... imaginez donc un peu l'excès actuel !) est aujourd'hui dans une situation anormale d'écart par rapport à sa tendance de long terme.

On retrouve d'ailleurs cette anomalie sur ce graphique de Jacques Frigitt qui rapporte le prix de l'immobilier au revenu disponible par ménage (mesure ainsi le poids de l'immobilier sur le revenu):

fig9.

En rapprochant ces deux derniers graphiques on voit très clairement que lorsque les prix s'écartent de leur tendance et que le ratio prix immobilier sur revenu disponible s'envole aussi, une correction s'en suit ramenant les prix vers leur moyenne historique (exemple début des années 1990). Je vous laisse juge de la situation actuelle !

Cette situation se traduit d'ailleurs bien dans ce graphique donnant l'indice d'abordabilité de l'immobilier pour les acheteurs prenant en compte le taux d'intérêt réel (corrigé de l'inflation).

fig10.

La situation actuelle est identique à celle de 1990.

Enfin pour teminer un élément qui va bousculer quelques idées reçues.

On lit souvent sur des forums ou ailleurs que l'immobilier est bon marché en France et que c'est un secteur immunisé de toute contamination venant d'Outre Atlantique.

Alors si vous pensez toujours ça, regardez de près ces deux graphiques tirés des travaux de Jacques Frigitt.

Fig 11

En d'autres termes, le prix de l'immobilier rapporté au revenu disponible, est PLUS ÉLÉVÉ en France qu'aux Etats-Unis.

fig12

En clair, la corrélation entre les prix de l'immobilier des deux côtés de l'Atlantique, en monnaies locales constantes, varie de 47 à 76% ... ce qui établit une réelle corrélation.

J'espère que ces éléments rapides vous permettront de vous faire une opinion mais sachez qu'en matière immobilière chacun est un cas particulier du fait d'autres facteurs qui n'ont pas été abordés ici tels que fiscalité, situation patrimoniale, âge ...

Bonne fin de semaine à toutes et à tous

1http://www.foncier.org

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Avertissement :
Cette analyse est diffusée à titre purement informatif et éducatif et ne constitue en aucune façon un document de sollicitation en vue de l'achat ou de la vente des instruments financiers émis par la société objet de l'étude.
L'investissement et le trading sont des activités présentant des risques financiers.
Tout investisseur doit donc se faire son propre jugement quant à la pertinence d'un investissement dans une quelconque valeur mobilière émise par la société mentionnée dans cette analyse, en tenant compte des mérites et des risques qui y sont associés, de sa propre stratégie d'investissement et de sa situation légale, fiscale et financière.

Commentaires L'immobilier en France

Hellstan

(51 msg)

Posté le : le 12-08-2007 15:27:09

pol1

(164 msg)

Posté le : le 12-08-2007 16:14:03

si j'ai bien compris et lu ce rapport très intéressant et détaillé, le moment le plus opportun pour acheter et maximiser sa plus-value immobilière est d'acheter 5 ans après le début de la chute càd en 2012(voir figure 8 de Friggit, car même si l'écart/moyenne est plus important, la chute sera sans doute plus rapide).
Ceci soulève cependant une question : je n'ai pas vu de corrélation avec une éventuelle chute de prix (la figure 7 commence en 1992); est-il possible d'en avoir une commençant début des années 70 et sur quel site.

Merci

xave06

(52 msg)

Posté le : le 12-08-2007 21:07:06

Messieurs,
je vous présente mes excuses,je pensais être intervenu dans un débat impliquant par là un échange d'opinions personnelles,mais devant un tel concensus d'avis aussi éclairés je constate mon erreur et me retire sur la pointe des pieds .......
xavier
P.S: il en est de l'humilité comme des autres sentiments humains... et c'est dommage....

VESTA

(14 msg)

Posté le : le 12-08-2007 23:50:02

La BCE cherche a freiner le prix des actifs immobiliers entre autre par la hausse des taux courts. Les banques remettent leurs barèmes à jour et à la hausse pour éviter de detransformer, elles auraient dues le faire bien avant mais la concurrence est feroce sur ce marche. Les prix vont diminuer de ce fait, mais de quelle ampleur ? La crise actuelle aux US est liée au subprime, en France nous en avons aussi mais dans une moindre mesure, les banques sont plutôt strictes ds l'octroi de prêts, aussi les prêts à taux variable sont très souvent cappés, l'impact sur les prix sera donc moindre. On n est pas non plus en espagne ou les prets se font sur 50 ans à taux variable.

Je serais intéressée pour voir l'evolution des prix des locations lors d'un crack immobilier ou d'une baisse des prix de l'immobilier. Pour moi c'est une variable importante, c'est de cette maniere que l'on calcule le taux de rendement d un placement immobilier qui est à mettre en face des taux longs, ils s etaient tendus, puis se sont detendus depuis un mois.

AirTropical.com

(40 msg)

Posté le : le 13-08-2007 14:41:53

Merci. Perso, j avais basé mon analyse de la baisse de l immo sur la decorrelation entre la hausse des salaires et la hausse des biens immo sur les 7 dernieres années.
http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?file...

wareika

(76 msg)

Posté le : le 13-08-2007 16:39:01

Roque:

"Les loyers que l'on paie à un propriétaire seraient à fond perdu mais pas ceux que l'on paieraient à son banquier (taux = loyer de l'argent). Fait une rapide simulation entre un loyer indexé sur 10 ans comparé à un endettement fort pour acquérir un appartement parisien avec une baisse de capital de 5% à 10%. Etre locataire est parfois plus profitable quoiqu'on en dise."

100% OK.

J'ai réalisé cette simulation avec des règles un peu différentes. Deux personnes ont un petit cap (30K€) et veulent le même appart de 50m² dans Paris. La première achette l'appart (250K€ + frais) en empruntant sur 25 ans le solde manquant (250K€-30K€+Frais agence et frais notaire) et l'autre loue le même bien (de mémoire 1000€/mois / plutot cher comme loyer). Le locataire place la difference (monétaire) entre le remboursement de l'emprunt (de mémoire +/- 1500€/mois) et son loyer. On a donc d'un cotès un proprio qui paye 1500€/mois et de l'autre cotès un locataire qui paye 1000€/mois de loyer et place 500€ en monétaire.
J'ai valorisé l'appart en actualisant avec la croissance de l'immo sur le LT (de mémoire 2 ou 3 % max par an sur 70 ans: ) et j'ai valorisé l'argent placé en monétaire (de mémoire un taux de 3%). Bilan des courses au bout de 25 ans: les deux ont un capital comparable (écart de qques %)
Bilan: si le remboursement d'emprunt est à 150% du loyer = les deux choix semblent neutres d'un point de vue patrimonial.
Néanmoins, ce modèle très simple oublie deux paramètres> pour le locataire: la hausse des loyers et pour le proprio: les charges.
Lequel est avantagé par cet oublie? Cet oublie tend à survaloriser le capital du proprio AMA. En effet en 25 ans, soit il fait les travaux régulièrement et son appart reste en état correct, soit il ne fait rien et son bien perd de la valeur. A titre d'exemple des travaux consequents representent environ 750 / 1000€ du m², qu'il soient fait en une fois (rénovation totale) ou par petit bout sur 25 ans (en tout une facture de 37K€ à 50K€)... Pas négligeable. Et je passe les charges non récupérables (les charges payées par le proprio et non facturables au locataire), l'impot foncier et autres p'tites depenses...

Certains diront que le résultat est induit par le choix du prix et du loyer (j'ai été le plus honnete possible dans ce choix, mais bon...).

Ca rejoint aussi la remaque de Vesta qui évoque l'idèe de rendement:

Avec le même exemple on peut trouver le même type de résultat en calculant le rendement locatif du bien: 4.8%/an brut. A cela il faut retirer les impots divers et variés et les charges. On tombe sans trop de doute sous le rendement du sans risque. Alors pourquoi prendre un risque qui ne serait pas rémunéré?

Tout cela pour dire que sans pour autant anticiper une chute, il me parrait improbable que l'immo continue a grimper comme il l'a fait depuis 10 ans. Il se stabilise à un nieau qui ne peut que repousser les investisseurs sensible au rendement. Et idem pour un locataire qui sait compter.

wareika

jymets

(63 msg)

Posté le : le 13-08-2007 20:49:01

merci Roque !
très instructif et formateur.
Personnellement je pense que l'immo flanchera si deux raisons sont réunies:
une baisse de la rentabilité nette sous 5% accompagnée d'une incertitude sur les plus values.

Actuellement, la rentabilité est à peine de 1 point supérieure aux frais financiers. Quand on connait les risques du locatifs, et les soucis!!, on se dit rapidement qu'il vaut mieux regarder d'autres placements.

les avantages fiscaux des programes neufs(déduction d'impôts et recup de la TVA, robien , de Messine) apportent encore aux contribuables des solutions de rendement satisfaisantes.

jymets

(63 msg)

Posté le : le 13-08-2007 20:53:02

par ailleurs, je suis curieux de voir ce qui va se passer chez les SCPI

tuncay2

(199 msg)

Posté le : le 13-08-2007 21:58:15

ca vient ca va faire mal les jeunesses a l essai sur l immo vont gouter leur salve

jmpoure

(1 msg)

Posté le : le 19-08-2007 12:54:52

Je vous suggère de regarder mon reportage "Les super-héros de l'immobilier", dont les rushs sont disponibles gratuitement en première page du site Bulle Immobilière.

Dans ce reportage, je contacte des centaines d'agences pour mettre en vente un bien immobilier. Les professionnels m'expliquent à quel point le marché a changé et qu'il est devenu très difficile de vendre. A chaque fois, je contredis l'agent immobilier, en mettant en doute les informations, ce qui a pour effet d'énerver l'interlocuteur, qui parfois se lâche et me donne des informations incroyables.

Actuellement, près de 200 rushs sont disponibles : 80 tournés en caméra cachée, 120 réalisés par téléphone.

A mon avis, nous pourrions connaître une crise de l'immobilier comparable à celle de 1993 à 1998. Nous sommes peut-être en plein dedans, sans que personne ne s'en alarme.

En France, la situation est peut-être pire qu'aux Etats-Unis. Personnellement, je ne serais pas étonné d'apprendre que la France est au bord de la récession, en raison de la chute des marchés immobiliers.

D'un point de vue de l'investissement et des valeurs immobilières, je considère qu'il existe un risque systémique à investir dans toute valeur boursière, liée de près ou de loin à l'immobilier. Ce n'est pas une question d'analyse technique, car je doute de la véracité des chiffres officiels (provenant toujours de sources professionnels), mais de mon expérience du terrain. Le marché s'est retourné en 2004, et depuis, c'est le marasme. Personne ne s'en inquiète, parce que les chiffres disponibles, pour des raisons inconnues, sont toujours "bons".

vincenzo

(4 msg)

Posté le : le 19-08-2007 21:31:53

Hi

http://www.fnpc.fr/Upload/document831.pdf

Il suffit de lire l'indicateur suivant : explosion du stock au niveau national (+47% entre T1 2006 et T1 2007)...celà signifie donc que les prix deviennent trop élevés et/ou que la demande se tarie...

En attendant, les délais d'écoulements s'allongent dans le neuf... et certaines villes/régions voient leur nombre de transactions diminuer (ex : -37% en alsace et -45% dans le limousin)...

Immonot craint aussi un retour de bâton ....
http://www.immonot.com/tendance-marche-immobilier-...

lausm03

(127 msg)

Posté le : le 12-09-2007 22:40:38

Dans l'Allier, un des départements le moins cher de France, si ce n'est le moins cher, les ventes semblent se ralentir de façon visible (observation visuelle perso pluri quotidienne). Et ce depuis cet hiver.

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