Analyse conjoncture | Analyse : Immobilier français ... quel risque ?
Immobilier français ... quel risque ?Les dernières analyses liées :
L'immobilier américain n'en finit pas d'inspirer les auteurs en tout genre.
Les pertes sont dévoilées au fil de l'eau mais peut-être n'avons nous pas encore tout vu ! Une étude récente du Fonds Monétaire International1 donne un bon aperçu de la situation. Je vous laisse la découvrir mais permettez que je vous en donne un rapide aperçu. Il me semble vous avoir déjà parlé de « reset ». Le « reset », pour ceux qui étaient malades la dernière fois, c'est le moment où les prêts sont réévalués à l'aune du taux en vigueur. C'est à dire que, si les taux ont augmenté depuis la signature initiale, le capital restant dû est recalculé pour intégrer cette différence. En outre, les mensualités sont alors alignées sur le taux réel en vigueur au moment du « reset ». Compte-tenus des prêts déjà engagés, beaucoup de révision de taux restent encore à venir. Combien ? C'est ce que le FMI a cherché à savoir avec l'aide du Crédit Suisse. Plus que de longs commentaires, le schéma ci-dessous vous donne une idée de la vague restant à arriver. Ce qui est particulièrement intéressant c'est que ce graphique cumule plusieurs types de prêts hypothécaires. Fig1.  Il montre ainsi que si la crête des resets de prêts les plus à risques (subprimes) devrait intervenir au cours du 2ème semestre 2008 pour un montant de l'ordre de 35 milliards/ mois, le pic2, que dis-je, le top, pour les autres types de prêts à risques (Alt-A) sera étalé sur 2010 et 2011, et celui des prêts à taux ajustable en 2011.
Vous imaginez bien que les emprunteurs « normaux » qui ont souscrit des prêts primes ou des prêts conventionnés (par les agences semi-gouvernementales Freddie Mac, Fannie May etc ...) ne seront pas immunisés du fait de la hausse des taux d'une part, mais aussi de la baisse importante et générale des prix de l'immobilier que les prêts subprimes ont initié. La contagion est garantie ! Pour donner un ordre d'idée de l'importance du phénomène de défaut de paiement j'ai extrait ce graphique du rapport du FMI. Il donne par année la courbe de défaut de paiement en fonction de l'âge des contrats souscrits Fig2.  Bien évidemment les défaillances d'établissements financiers vont se faire de plus en plus nombreuses. Sans doute dans cette liste de victimes certains noms nous surprendront-ils.
D'ores et déjà le risque de défaillances dans les portefeuilles des établissements financiers (banques commerciales, assureurs et brokers/dealers) croit de façon vertigineuse. Fig3.  Mais je vous l'ai déjà dit, le problème n'est pas seulement un problème immobilier. La réappréciation générale du risque touche TOUS les types de produits de crédit.
Et tout particulièrement ceux utilisés pour financer les dettes des entreprises. Fig4.  Les marchés actions continuent d'ignorer cette vérité ... le retour sur Terre n'en sera que plus difficile.
En attendant qui détient ces bombes ? Fig5.  Et où sont-elles cachées : Fig6.  Après ça il y a deux grands sujets en vogue en ce moment. Le premier, c'est le soi-disant découplage entre l'économie mondiale et l'économie américaine. "Les Etats-Unis peuvent entrer en récession, ce n'est pas grave, nous serons immunisés grâce à la nouvelle force des pays émergents". Sur ce sujet j'ai déjà dit ce que j'en pensais (savoir d'où vient le vent) mais puisque certains ne sont pas encore convaincus je leur propose de lire les commentaires des économistes de Citi Group qui, chiffres à l'appui, montrent la dépendance étroite de l'économie mondiale par rapport à celle des EU (et non l'inverse). Le deuxième sujet à la mode c'est celui du marché immobilier européen. Que va-t-il faire ? Forcément nous on n'est pas comme les autres et donc on est à l'abri ! Là, je vous renvoie à une étude de la Deutsche Bank du 11 octobre 20063. Stupéfaction ... la bulle est de ce côté ci de l'Atlantique et pas seulement de l'autre côté ! Bulle en terme de prix d'une part ... les prix américains ont l'air plus sages qu'il n' y parait en fait lorsqu'on les compare aux prix européens ! Fig7.  ... et perte importante de rentabilité (plus les prix montent moins la rentabilité du capital est bonne car les loyers ne suivent pas).
Fig 8.  Quant à savoir si les marchés pourraient être liés de chaque côté de l'Atlantique, une étude de corrélation montre que le marché européen le plus lié historiquement au marché américain est le marché ... français !
Fig 9.  Au final, et sur la base de 14 critères (voir l'étude), le palmarès place en tête des pays à risque de correction les marchés immobiliers espagnol et irlandais, suivis de celui de la France devant ceux des Pays-Bas et de la Grande Bretagne.
Fig10.  Aïe , aïe; aïe .... mais qu'est-ce qui leur prend à la Deutsche bank !!! Bonne semaine à toutes et à tous 1 ASSESSING RISKS TO GLOBAL FINANCIAL STABILITY : 2 « C'est un roc !… C'est un pic !… C'est un cap !… Que dis-je, c'est un cap ?… C'est une péninsule ! » 3 US house prices declining: Is Europe next? Avertissements au lecteur : Ces réflexions ont été réalisées par un "amateur" . Elle vous sont proposées en toute bonne foi et n'ont pas d'autre vocation que de permettre au lecteur d'alimenter ses réflexions personnelles. L' horizon d'investissement et le degré d'acceptation aux risques des marchés du lecteur peuvent ne pas correspondre avec ceux considérés dans ces réflexions. Pour être en mesure de poster votre réponse ou votre commentaire dans cette file vous avez préalablement accepté les termes de la Charte de Pro-at.
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. Ils tentaient de s'exonérer de leur incompétence... [:D]
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