L'immobilier en France

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Posté par Roque le 11-08-2007 16:11:28

Je vous avais promis des informations sur l'immobilier français les voici !

Néanmoins et avant de commencer je tiens à préciser que ces informations sont loin de constituer une analyse du marché de l'immobilier en France. Le moins que l'on puisse dire est que l'immobilier n'est pas un marché homogène. Il existe en effet une multitude de marchés, par exemple selon la localisation du bien (Lille ou Nice, en ville ou à la campagne, près des écoles ou dans une ZI) ou selon sa destination (résidence principale, résidence étudiant, bureau ...). Chaque marché a des caractéristiques propres.

Les informations proviennent des sites de l'INSEE et du ministère de l'Equipement pour ce qui concerne l'immobilier neuf, et de monsieur Jacques Friggit du ministère de l'équipement (Conseil Général des Ponts et Chaussées), auteur de nombreuses études sur l'immobilier¹, et de l'INSEE pour l'ancien.

Commençons par le neuf et l'évolution des permis de construire.

L'historique de l'INSEE montre une pause dans la croissance continue depuis fin 2002 du nombre de permis de construire, notamment dans le secteur collectif.

Fig1.

Cette pause est à rapprocher de l'envolée des stocks de produits neufs que vous pouvez constater sur ce graphique mettant en perspective ventes et stocks (en données annuelles) à fin 2006:

fig2.

À la lecture des dernières données trimestrielles le stock est désormais quasiment au niveau de 2000 calculé en pourcentage des ventes réalisées.

Ces ventes se répartissent en deux grands segments (il y en a d'autres mais je ne les passe pas en revue):

- les maisons individuelles

fig3.

- les appartements

fig4

Sur ces deux segments de marché les stocks repartent à la hausse depuis mi-2003 et atteignent les niveaux de 1994. Vous noterez au passage sur les graphiques l'effet de la baisse des ventes à la fin des années 1980 sur les prix et sur les stocks.

À ce stade on constate donc qu'aujourd'hui la situation est à peu près identique à celle des années 80 : envolée des prix, des stocks et des ventes.

Pour un investisseur la question qui se pose est de savoir s'il est en présence d'une bulle ou si la situation est encore favorable pour une entrée.

Pour tenter d'y répondre on peut comparer l'évolution des prix à celle de l'indice des prix à la consommation par exemple :

fig5.

Le graphique ci-dessus montre que les prix immobilier ont augmenté d'un facteur 2,5 à 3 entre 1985 et 2007 alors que le coût de la vie augmentait d'un facteur 1,6.

Comparés à un investissement en Bourse, les prix de l'immobilier paraissent néanmoins plus raisonnables :

fig6.

Le placement boursier l'emporte avec un facteur d'accroissement de 4,5 entre 1991 et 2007 alors que les prix immobiliers affichent un facteur 1,7 à 2.

On serait donc tenté de dire ... pas de bulle !

Mais, et pour prendre une illustration, faut-il mieux mettre sa main sur un four à 500° ou dans du magma à 1000° ?

Jettons un oeil sur l'ancien où nous devrions trouver un élément pour éclairer notre réflexion.

L'évolution des prix des transactions dans l'immobilier ancien a été légèrement plus forte que dans le neuf.

Fig7.

Sur la période 2000-2007 les prix de l'ancien ont progressé d'un facteur 2 à 2,4 et depuis 1992 d'environ 2,3 à 2,8.

Mais ce qui est intéressant c'est la situation actuelle des prix par rapport à la tendance historique de long terme.

J'ai déjà évoqué cette notion pour les actions (indices) pour montrer que la situation actuelle était tout à fait anormale en évoluant très au dessus de la tendance naturelle de croissance des profits observée depuis 1900.

Pour l'immobilier français Jacques Frigitt met en évidence sur des séries longues une pente naturelle de 1,4% par an autour de laquelle les prix (corrigés de l'inflation) évoluent.

fig8.

Comme le montre son graphique, l'indice des prix de l'immobilier (en fait son graphique est à jour des données de 2004... imaginez donc un peu l'excès actuel !) est aujourd'hui dans une situation anormale d'écart par rapport à sa tendance de long terme.

On retrouve d'ailleurs cette anomalie sur ce graphique de Jacques Frigitt qui rapporte le prix de l'immobilier au revenu disponible par ménage (mesure ainsi le poids de l'immobilier sur le revenu):

fig9.

En rapprochant ces deux derniers graphiques on voit très clairement que lorsque les prix s'écartent de leur tendance et que le ratio prix immobilier sur revenu disponible s'envole aussi, une correction s'en suit ramenant les prix vers leur moyenne historique (exemple début des années 1990). Je vous laisse juge de la situation actuelle !

Cette situation se traduit d'ailleurs bien dans ce graphique donnant l'indice d'abordabilité de l'immobilier pour les acheteurs prenant en compte le taux d'intérêt réel (corrigé de l'inflation).

fig10.

La situation actuelle est identique à celle de 1990.

Enfin pour teminer un élément qui va bousculer quelques idées reçues.

On lit souvent sur des forums ou ailleurs que l'immobilier est bon marché en France et que c'est un secteur immunisé de toute contamination venant d'Outre Atlantique.

Alors si vous pensez toujours ça, regardez de près ces deux graphiques tirés des travaux de Jacques Frigitt.

Fig 11

En d'autres termes, le prix de l'immobilier rapporté au revenu disponible, est PLUS ÉLÉVÉ en France qu'aux Etats-Unis.

fig12

En clair, la corrélation entre les prix de l'immobilier des deux côtés de l'Atlantique, en monnaies locales constantes, varie de 47 à 76% ... ce qui établit une réelle corrélation.

J'espère que ces éléments rapides vous permettront de vous faire une opinion mais sachez qu'en matière immobilière chacun est un cas particulier du fait d'autres facteurs qui n'ont pas été abordés ici tels que fiscalité, situation patrimoniale, âge ...

Bonne fin de semaine à toutes et à tous

1http://www.foncier.org

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Avertissements au lecteur :
Ces réflexions ont été réalisées par un "amateur" .
Elle vous sont proposées en toute bonne foi et n'ont pas d'autre vocation que de permettre au lecteur d'alimenter ses réflexions personnelles. L' horizon d'investissement et le degré d'acceptation aux risques des marchés du lecteur peuvent ne pas correspondre avec ceux considérés dans ces réflexions.

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Avertissement :
Cette analyse est diffusée à titre purement informatif et éducatif et ne constitue en aucune façon un document de sollicitation en vue de l'achat ou de la vente des instruments financiers émis par la société objet de l'étude.
L'investissement et le trading sont des activités présentant des risques financiers.
Tout investisseur doit donc se faire son propre jugement quant à la pertinence d'un investissement dans une quelconque valeur mobilière émise par la société mentionnée dans cette analyse, en tenant compte des mérites et des risques qui y sont associés, de sa propre stratégie d'investissement et de sa situation légale, fiscale et financière.

Commentaires L'immobilier en France

xave06

(52 msg)

Posté le : le 11-08-2007 16:46:29

bonjour roques,
intéressante ton analyse mais je ne suis pas sûr que l'on puisse vraiment comparer la situation de 90 avec celle d'aujourd'hui car:
- en 90 la durée moyenne des prêts immobiliers était de 15 ans,actuellement les organismes de crédit proposent de plus en plus aux acheteurs potentiels des prêts sur 25,voire 30 ans afin de réduire le coût des mensualités(il est vrai que si on calcule le cout total du crédit sur toute la période l'addition est plus "salée" mais apparemment l'argument fonctionne).

- les gens(et notamment les jeunes couples,qui forment quand même le plus gros du contingent)sont de plus en plus réfractaires au principe de payer un loyer(par définition à fonds perdu)alors qu'ils peuvent pour un montant quasi-identique se porter acquéreur en ayant à l'esprit que le jour où ils seront à la retraite(et oui je pense que les jeunes sont beaucoup plus partie prenante de leur future retraite que nous ne pouvions l'être à leur âge,enfin la je parle pour moi évidemment) et qu'il vaudra mieux ce jour là faire l'économie d'un loyer.

- si le prix du mètre carré a augmenté de manière un peu folle dans quelques endroits ce n'est cependant pas une généralité,et même si on peut penser qu'il est un peu tard pour rentrer sur le marché les signes de retournement du marché immobilier ne sont pour l'instant pas encore présents(là je ne fais que rapporter les propos de professionnels de l'immobilier que je rencontre souvent).

- enfin je pense que c'est le marché du locatif qui devrait donner en premier des signes d'essoufflement,mais au vu des prix affichés dans les vitrines des agences immobilières je suis un peu dubitatif....

En fait je pense(peut-être à tord) que le secteur à suivre de près serait peut-être celui des taux courts du fait de la pénétration des prêts à la consommation au sein des ménages à faible revenu,et il suffit de trainer le samedi dans les grandes surfaces et d'observer la maestria dont font preuve les vendeurs pour placer des offres de crédit(qu'il ne faut surtout pas laisser passer,en général) pour des matériels high-tech en hifi,video et électroménager (la période des prêts pour partir en vacances est passée!!),pour penser que l'exposition au risque des organismes prêteurs est surement assez importante.

Maintenant je pense que la fed et la bce ont maintenant les moyens et les compétences pour absorber des écarts même significatifs,et pour relativiser le mouvement actuel il faut se rappeler que si le crack de 87 avait engendré plus de 20% de baisse en un jour,et celui de 29 une quinzaine de %(si ma mémoire est bonne),nous n'en sommes pour l'instant qu'à 11% en l'espace de 4 semaines,et que en mai/juin 2006 le cac avait déjà encaissé une baisse de plus de 11% (en 6 semaines il est vrai.)
xavier

BLAKE

(32 msg)

Posté le : le 11-08-2007 17:56:43

Merci Roque, pour l'ensemble de tes analyses poussées .

Pour ce qui est de cette analyse, elle démontre clairement le seuil de compression quant à l'accessibilté (nommé abordabilité dans ton analyse).

Pour répondre également à Xave06, en 90 les taux d'intérêts étaient plus élevé et ça a certainement précipité la correction de l'époque.

Pour ce qui nous concerne actuellement, les taux sont bas et ont même été très bas ces deux dernières années. Si la BCE injecte des liquiditées , c'est effectivement pour éviter le crédit crunch et éviter à la demande de fléchir . Nénamoins, il ne faudrait pas que les taux s'envolent amha.

Quoiqu'il en soit, il semble évident que le secteur évolue sur un terrain mouvant ....

Bonne soirée

Roque

(1114 msg)

Posté le : le 11-08-2007 18:39:54

Bonjour

xave06:
intéressante ton analyse mais je ne suis pas sûr que l'on puisse vraiment comparer la situation de 90 avec celle d'aujourd'hui
Ce genre de réflexion me glace le sang à chaque fois qu'elle m'est servie. « Aujourd'hui c'est différent ! ». C'est probablement ce que les deux prix Nobel d'économie Myron Scholes et Robert Merton se sont dits lorsqu'ils ont monté cette usine à gaz qui à emporter le fond LTCM. J'ai remarqué que les plus grands investisseurs avaient deux traits de caractère en commun : l'humilité et le respect de l'histoire.

car:
- en 90 la durée moyenne des prêts immobiliers était de 15 ans,actuellement les organismes de crédit proposent de plus en plus aux acheteurs potentiels des prêts sur 25,voire 30 ans afin de réduire le coût des mensualités(il est vrai que si on calcule le cout total du crédit sur toute la période l'addition est plus "salée" mais apparemment l'argument fonctionne).
Ta remarque vient alimenter l'argument contraire. Si MALGRE l'allongement de la durée du prêt (et donc normalement une réduction de la charge mensuelle de prêt sur les revenus disponibles mensuels) la situation de l'indice d'abordabilité est à ce niveau, qu'en serait-il sans celà ?

les gens(et notamment les jeunes couples,qui forment quand même le plus gros du contingent)sont de plus en plus réfractaires au principe de payer un loyer(par définition à fonds perdu)alors qu'ils peuvent pour un montant quasi-identique se porter acquéreur en ayant à l'esprit que le jour où ils seront à la retraite(et oui je pense que les jeunes sont beaucoup plus partie prenante de leur future retraite que nous ne pouvions l'être à leur âge,enfin la je parle pour moi évidemment) et qu'il vaudra mieux ce jour là faire l'économie d'un loyer.
Les loyers que l'on paie à un propriétaire seraient à fond perdu mais pas ceux que l'on paieraient à son banquier (taux = loyer de l'argent). Fait une rapide simulation entre un loyer indexé sur 10 ans comparé à un endettement fort pour acquérir un appartement parisien avec une baisse de capital de 5% à 10%. Etre locataire est parfois plus profitable quoiqu'on en dise.

- si le prix du mètre carré a augmenté de manière un peu folle dans quelques endroits ce n'est cependant pas une généralité,et même si on peut penser qu'il est un peu tard pour rentrer sur le marché les signes de retournement du marché immobilier ne sont pour l'instant pas encore présents(là je ne fais que rapporter les propos de professionnels de l'immobilier que je rencontre souvent).
Les professionnels ne sont pas là pour faire fuir le client par principe.
Par ailleurs je n'ai jamais dit que le marché s'était retourné.

- enfin je pense que c'est le marché du locatif qui devrait donner en premier des signes d'essoufflement,mais au vu des prix affichés dans les vitrines des agences immobilières je suis un peu dubitatif....
Je ne suis pas d'accord du tout. Si les ventes diminuent les ex-candidats à l'achat viennent grossir la horde des locataires et donc selon la loi de l'offre et de la demande pèsent sur les prix.

Maintenant je pense que la fed et la bce ont maintenant les moyens et les compétences pour absorber des écarts même significatifs,et pour relativiser le mouvement actuel il faut se rappeler que si le crack de 87 avait engendré plus de 20% de baisse en un jour,et celui de 29 une quinzaine de %(si ma mémoire est bonne),nous n'en sommes pour l'instant qu'à 11% en l'espace de 4 semaines,et que en mai/juin 2006 le cac avait déjà encaissé une baisse de plus de 11% (en 6 semaines il est vrai.)
Ni la FED, ni la BCE n'ont les moyens pour faire face à un risque systémique. Il serait bon de se demander pourquoi les banques centrales sont intervenues en masse et en force alors que les indices ont baissé d'à peine 10% ... enfin pour répondre à ta phrase « nous n'en sommes pour l'instant qu'à 11% en l'espace de 4 semaines » : il faut forcément passer par 11% pour aller plus loin.

Bonne soirée

GUILLON

(7 msg)

Posté le : le 11-08-2007 22:31:51

excellent travail bien documenté; Merci.
Difficile de nier l'évidence, une correction est à prévoir d'autant que le carburant c-a-d les taux sont à la hausse.
Les mentalités changent, je peux te citer mon expérience:
Il y a 5 ans je m'occupais de la vente de la maison de mes parents à Tours; J'ai fait faire une expertise par le notaire et 3 agences, tous tournant autour du même chiffre. Comme le marché était très haussier, j'ai ajouté 20% au prix défini contre les avis des pros. Elle s'est vendue en 1 mois sans rabais avec 3 acheteurs potentiels. C'était une spirale haussière.
Aujourd'hui je vends ma résidence principale pour une construction neuve, le prix correspond aux expertises sans supplément. Je n'ai pas de touche depuis 3 mois donc je viens de baisser de 12% pour que mon offre soit la plus compétitive de mon coin. N'est-ce pas comme cela que se forme les spirales baissières?

dummy

(32 msg)

Posté le : le 11-08-2007 23:59:30

Excellent Roque, comme d'hab ! Merci pour cette étude.

Pix

(54 msg)

PROFIL NON RENSEIGNÉ

Posté le : le 12-08-2007 00:31:02

Je fais faire lire ca à mon père qui veut acheter une maison en ce moment, on va rire. J'espère qu'il attendra 3 ou 4 ans histoire de payer 20% de moins.

shud

(7 msg)

Posté le : le 12-08-2007 00:38:12

Rien à voir avec l' AT mais en deux mois j' ai eu la visite de deux commerciaux de deux boites differentes venus me vendre des placements financiers permettant une défiscalisation via un investissement sur de l' immobilier locatif type Robien.
ça ne m' était jamais arrivé avant.
Ces commerciaux pértendent tous deux que l' immobilier ne peut pas baisser pour plein de raisons:l' inflation la démographie, l' immgration,les divorces...tout y passe et dans tous les sens...

Début des soldes ?
On est jamais sur de rien mais dans le doute je garde les impots.

trader85

(147 msg)

PROFIL NON RENSEIGNÉ

Posté le : le 12-08-2007 08:37:15

beau travail roques
apres le coup de tonnerre boursier,le credit immobilier aux US,les"moins bonnes nouvelles" vont arriver...
tout simplement,parce que les arbres ne montent pas jusqu au ciel
l analyse de roques est pertinente puisqu elle se fait sur des constatations sur tres long terme
exces/correction/equilibre
quand aux professionnels de l immobilier,ils disent comme bush:"tout est sous controle,achetez encore"
la guerre en irak...tout etait sous controle
vendre aux sons du violon (il commence à sonner un peu faux!)

basso

(2 msg)

Posté le : le 12-08-2007 09:13:11

Le monde diplomatique ridiculise FNAIM 09:08 12/08/07
le 08/08/07 :

.... Il ne manque pourtant pas de précepteurs d’économie, d’experts et de responsables du lobby immobilier qui, semblables à Pangloss (le spécialiste de métaphysico-théologo-cosmolonigologie précepteur de Candide), professent un optimisme d’autant plus béat qu’il est intéressé. Comment ne pas mentionner, dans le cas de la France, la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) toujours présente pour expliquer aux journalistes (bien accommodants) que les prix de l’immobilier vont continuer à augmenter, mais à un rythme plus raisonnable, que le marché du logement est sain, que la pratique des prêts risqués (ces fameux taux de « subprime » concédés à des emprunteurs insolvables) ne concernerait que les Etats-Unis (là-bas, ils étaient au départ destinés aux acheteurs de caravanes...). Seul problème de ces ritournelles apaisantes destinées à soutenir les cours (et les affaires des agences immobilières) : l’île heureuse abritée des vents contraires n’existe guère dans un marché financier - mais aussi immobilier - mondial parce que largement décloisonné au cours des ans. Les prix des appartements français ont d’ailleurs baissé de 1,5% en juillet et, le 9 août 2007, la BNP-Paribas a annoncé qu’elle suspendait la cotation de trois de ses fonds, victimes de la crise du « subprime ». En Allemagne, la déroute de la banque IKB a déjà été assimilée par le régulateur boursier lui-même à la « plus grave crise bancaire depuis 1931 ».

Article complet :
http://www.monde-diplomatique.fr/carnet/2007-08-08...

OBjection

(42 msg)

Posté le : le 12-08-2007 11:23:19

Bonjour ,
perso,je trouve étrange que personne ne réagisse sur le fait que la crise serais celle des crédits a risque
US et que c'est la BCE qui injecte le plus !
j'en déduis que les ricains outre qu'ils font payer leurs déficits commerciaux au monde entier (chute du billet vert)ont eu la subtilité de refiller les risques
aux banques européennes ....
la crise actuelle risque de n'etre qu'a son début .
les marchés finançiers vont encore fléchir ,malgré
quelques soubresauts ...

revoman

(63 msg)

Posté le : le 12-08-2007 11:38:37

Xave06

Je suis dubitatif de votre réponse ! Les années de crédits augmentent, c'est justement que l'on tire sur la corde... et les taux qui augmentent

. Je suis loueur à titre privé (et ma mère agent immo) et je peux vous dire que le marché de la location pour moi se porte à merveille et je suis serein quant à la suite car l'achat devient inabordable et les gens doivent se loger... par contre les transactions immo c'est plutôt la bérésinat. Je ne crois jamais ce qu'un professionnel intéressé me dit (notaire, agent immo...) Je ne rajouterai rien justement je pensais "tout pareil comme Roque" en vous lisant et ses réponses sont précises et sensées (qqun qui a l'expérience et /ou l'analyse, des crises passées). Encore bravo

michel13

(212 msg)

Posté le : le 12-08-2007 12:56:37

Merci pour travail remarquable qui a le mérite de se baser sur des données significatives et vérifiables par tous ... et non des discussions de café !

sggibson

(435 msg)

Posté le : le 12-08-2007 13:41:41

Bonjour Roques, comme d'hab, analyse très intéressante.

moi, j'ai plus simple :

phase 4 SW.

@+

Pink

getronics

(28 msg)

PROFIL NON RENSEIGNÉ

Posté le : le 12-08-2007 15:16:19

Il serait intéressant de faire une étude comparative européenne en étudiant les prix auM2 au regard du salaire moyen.Personnellement,je n ai pas trouvé de données récentes.

Hellstan

(51 msg)

Posté le : le 12-08-2007 15:27:08

Il est à noter que le discours sur les prix comparés des capitales vaut aussi en Belgique, où je réside depuis 2 ans. Les prix de Bruxelles sont au niveau de ceux de Lyon, soit entre 2,5 et 3 fois inférieurs à ceux de Paris.
Les agents immobiliers disent ici que le marché ne baissera pas en raison de ce fort différentiel. Je ne sais pas ce qu'a fait le marché belge lors des deux corrections des années 80 et 90, mais j'ai tendance à penser, à l'inverse, qu'un flight to quality risquerait de de se produire, en amenant les investisseurs sur le marché belge (énormément de Français, d'Allemands, d'Anglais) à repartir vers leurs marchés "natifs" si les prix redevenaient abordables à Paris ou Berlin…

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