Il a fallu attendre que New Century dévisse pour que le sujet fasse la une de tous les journaux. Jusqu'alors le scenario rose d'un atterrissage en douceur prévalait !

En fait qu'en est-il aujourd'hui ?

Avons nous touché le fond ?

Le dévissage de New Century a permis à beaucoup de commentateurs de découvrir la subtilité des prêts hypothécaires de deuxième catégorie¹ (ou subprime mortgage loans voir la définition sur le site de la FDIC² - sorte de caisse de garantie bancaire ou de réassurance ³) et par la même occasion de découvrir l'immense créativité du système financier anglo-saxon en matière de prêts immobiliers : Home refinancing, subprime mortgage, home equity, home purchase, debt consolidation, negative amortization ...

Plusieurs commentateurs ont avancé que les défaillances de remboursement des prêts subprime ne devraient n'avoir qu'un effet limité eu égard à la faible proportion d'emprunteurs concernés.

Selon l'association des établissements prêteurs hypothécaires (MBA : Mortgage Bankers Association ⁴) le taux de défaillance des prêts subprime est passé de 12,56% au 3ème trimestre 2006 à 13,33% fin 2006.

Dans le même temps, les forclusions pour ces prêts sont passées de 3,86% à 4,53%.

Mais le phénomène le plus marquant est que tous les types de prêts hypothécaires voient leurs taux de défaillance et de forclusion s'accroitre y compris les prêts « normaux » (prime) dont les défaillances passent, d'un trimestre à l'autre, de 3,06% à 3,39% et les forclusions de 0,44% à 0,55%.

Idem pour les prêts pour vétérans (VA Loans: Veteran Affairs Loans) ou les prêts aidés (FHA Loans: Federal Housing Administration Loans , prêts du type PAP à la française).

Sur un an, l'ensemble des défaillances d'emprunteurs de prêts hypothécaires passent de 4,7% à 4,95%. Ces pourcentages s'appliquent à environ 43,5 millions de prêts comprenant 33,3 millions de prêts prime, 6 millions de prêts subprime et 4 millions de prêts aidés représentant un montant approximatif de 7500 milliards de dollars. Au taux actuel les forclusions de prêts représentent donc globalement 1,19% de ce montant soit 89 millliards de dollars. Une paille certe, mais on note dans le dernier rapport de la MBA que les Seriously Delinquent Rates⁵, ou en d'autres termes les défauts de paiements critiques (plus de 90 jours de retard), sont passés à 2,21%. Ceci laisse donc augurer d'une aggravation prochaine des forclusions. Cette dégradation pèsera inéluctablement sur les marges des banques de crédit qui resserront leurs critères de prêts et donc limiteront de fait encore l'accès aux prêts.

Une autre perspective : l'historique des permis de construire montre un recul important et récent qui est intervenu sur les intentions de mise en chantiers.

Fig1.

Le niveau de permis de construire atteint en 2005 se situe dans la zone où les précédents booms immobiliers se sont terminés. Si ce graphique doit nous enseigner quelque chose ... c'est probablement que la crise immobilière est encore loin d'être terminée. En effet, vous noterez que les crises précédentes ne se sont arrêtées qu'après avoir visité le niveau marqué en bleu.

L'autre enseignement c'est la forte corrélation avec le niveau des prix à la consommation : chaque creux de marché immobilier correspond avec une poussée sur les prix à la consommation.

Pour tenter d'anticiper la suite des évènements il est important de comprendre quel a été le déclencheur de ce retournement immobilier.

Le syndicat des constructeurs immobiliers (NAHB) nous fournit une information importante au travers d'un indice remontant à 1992, le HOI ou Indice d'Opportunité Immobilier ⁶. Cet indice rapproche la capacité d'endettement des acheteurs et les prix immobiliers observés. Il montre ainsi quel pourcentage de la population ayant un revenu median serait à même d'acquérir une maison de prix médian.

Fig2.

La conclusion est sans appel : de moins en moins de ménages sont en mesure de « se payer » un bien immobilier sans se mettre financièrement en difficulté. Cette situation s'est considérablement dégradée depuis 2004, du fait du niveau stratosphérique atteint par les prix immobiliers et de la fin de la baisse des taux.

Des défaillances de remboursement de prêt de plus en plus nombreuses, des permis de construire de moins en moins nombreux, un stock immobilier à la vente qui représente désormais 6,6 mois soit une augmentation de 29,4% en 1 an ... peut-on dire que nous avons enfin touché le fond ?

Je vous laisse juges ... 

Fig3.

« Bien que le prêt subprime soit généralement associé à des niveaux plus élevés de risque, correctement contrôlé il peut représenté une affaire saine et profitable. En raison des niveaux élevés de risque, la qualité des groupages de prêts subprime peut être l'objet de détérioration rapide, particulièrement en tout début d'un retournement de conjoncture économique. La mise en place de systèmes de garantie et de contrôle efficaces peut fournir le délai nécessaire pour réagir en situation de détérioration, alors qu'une allocation judicieuse et un juste niveau de capitaux peuvent en réduire l'impact. »

(nota: la notion de groupage dont on parle ici correspond au mécanisme de répartition du risque consistant à grouper des prêts subprime avec des prêts mieux « notés » au sein d'un même « paquet » de dettes. En fait on « cache » une dette « mal notée » dans un paquet de dettes « bien notées »).

Très bonne semaine

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